LMNP, SCI, bailleur : la facturation électronique vous concerne-t-elle en 2026 ?
En immobilier locatif, la question n'est pas de choisir une plateforme, c'est d'abord de savoir si vous êtes concerné. La réponse dépend entièrement de ce que vous louez et de votre situation au regard de la TVA. Trois cas se distinguent nettement, et beaucoup de bailleurs sont moins concernés qu'on ne le leur dit.
Ce qui change pour votre métier
- Le fil conducteur est l'assujettissement à la TVA : la réforme s'applique aux assujettis. Si votre activité de location est exonérée de TVA et que vous n'avez pas opté pour la TVA, vous pouvez être hors du champ de l'émission de factures électroniques et de l'e-reporting. Ce point se vérifie avec votre comptable, il commande tout le reste.
- Cas 1, location d'habitation (nue ou meublée) à des particuliers : elle est en principe exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Vous n'émettez pas de factures électroniques à vos locataires et n'êtes pas dans l'e-reporting pour ces loyers. L'obligation de pouvoir recevoir des factures électroniques peut toutefois s'appliquer si votre structure est assujettie par ailleurs.
- Cas 2, para-hôtellerie et locations avec services (petit-déjeuner, ménage régulier, accueil, fourniture de linge) : ces prestations sont assujetties à la TVA, souvent au taux de 10 %. Vous entrez alors dans le champ : e-reporting de vos locations à des particuliers, et factures électroniques pour vos éventuels clients professionnels.
- Cas 3, location de locaux à une entreprise avec option pour la TVA (article 260-2° du CGI) : vos quittances de loyer deviennent des factures B2B. Vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026 et émettre les vôtres au locataire professionnel à partir du 1er septembre 2027.
- Une SCI à l'impôt sur les sociétés reste jugée sur la nature de son activité au regard de la TVA, pas sur son régime d'imposition des bénéfices : c'est l'assujettissement à la TVA qui décide, exactement comme dans les trois cas ci-dessus. Et si vous louez via une plateforme (Airbnb, Booking), elle facture sa commission et applique ses propres obligations, ce qui ne vous dispense pas des vôtres.
Le top 3 pour votre profil, calculé par notre grille
Nous avons passé au simulateur les profils types du métier, avec la même grille publique que pour tous les visiteurs (aucun classement manuel, méthode publique) :
Location avec services ou bail commercial (activité assujettie à la TVA)
Profil passé au simulateur : statut : indépendant / profession libérale · besoin : comptabilité et déclarations · volume : moins de 10 factures/mois · budget : jusqu'à 15 €/mois · outils : aucun outil en place.
1. Abby · gratuit
Pensé pour les micro-entrepreneurs : facturation gratuite illimitée, estimation des cotisations URSSAF, plateforme agréée.
Lire la fiche Abby →2. Indy · gratuit
Comptabilité automatisée de bout en bout (déclarations comprises), avec compte pro intégré. Offre gratuite pour démarrer.
Lire la fiche Indy →3. Billit · dès 7,5 €/mois
Plateforme agréée d'origine belge à petit prix d'entrée, centrée sur la facturation électronique et la digitalisation des documents pour indépendants et PME, sans CRM ni services fiscaux français intégrés.
Lire la fiche Billit →SCI ou plusieurs biens, comptabilité à suivre
Profil passé au simulateur : statut : TPE · besoin : comptabilité et déclarations · volume : 10 à 50 factures/mois · budget : budget libre · outils : aucun outil en place.
1. Indy · gratuit
Comptabilité automatisée de bout en bout (déclarations comprises), avec compte pro intégré. Offre gratuite pour démarrer.
Lire la fiche Indy →2. Tiime · gratuit
Facturation gratuite et illimitée avec une pré-comptabilité propre, particulièrement adapté si vous travaillez déjà avec un expert-comptable.
Lire la fiche Tiime →3. Axonaut · dès 69,99 €/mois
Le tout-en-un des TPE : CRM, facturation, comptabilité et trésorerie dans un seul outil français.
Lire la fiche Axonaut →Questions fréquentes
Je loue un appartement meublé à des particuliers, suis-je concerné ?
En location d'habitation exonérée de TVA sans option, vous n'émettez pas de factures électroniques à vos locataires et n'êtes pas dans l'e-reporting pour ces loyers. L'obligation de pouvoir recevoir des factures électroniques peut s'appliquer si vous êtes assujetti par ailleurs. Ce point précis se vérifie avec votre comptable.
Ma SCI est-elle concernée ?
Cela dépend de son assujettissement à la TVA, c'est-à-dire de la nature de son activité, pas de son régime IR ou IS. Une location nue d'habitation exonérée est souvent hors du champ de l'émission ; un bail commercial avec option pour la TVA y entre pleinement.
Je fais de la para-hôtellerie (location meublée avec services), et alors ?
Vos prestations sont assujetties à la TVA. Vous relevez donc de l'e-reporting pour vos locations à des particuliers à partir de 2027, et de la facture électronique pour vos éventuels clients professionnels (réception dès 2026, émission en 2027).
Sources réglementaires : impots.gouv.fr (facturation électronique et e-reporting), economie.gouv.fr, francenum.gouv.fr. Tarifs et périmètres des plateformes relevés le 11/07/2026 : détail et sources dans les fiches. Cette page oriente, elle ne constitue pas un conseil fiscal, comptable ou juridique : votre cas précis se vérifie sur votre espace professionnel ou avec votre comptable.