LMNP, SCI, bailleur : la facturation électronique vous concerne-t-elle en 2026 ?
En immobilier locatif, la question n'est pas de choisir une plateforme, c'est d'abord de savoir si vous êtes concerné. La réponse dépend entièrement de ce que vous louez et de votre situation au regard de la TVA. Trois cas se distinguent nettement, et beaucoup de bailleurs sont moins concernés qu'on ne le leur dit.
Ce qui change pour votre métier
- Le fil conducteur est l'assujettissement à la TVA : la réforme s'applique aux assujettis. Votre activité de location est exonérée de TVA et vous n'avez pas opté pour la TVA ? Vous pouvez alors être hors du champ de l'émission de factures électroniques et de l'e-reporting. Ce point se vérifie avec votre comptable, il commande tout le reste.
- Cas 1, location d'habitation (nue ou meublée) à des particuliers : elle est en principe exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Vous n'émettez pas de factures électroniques à vos locataires et n'êtes pas dans l'e-reporting pour ces loyers. Le loueur exonéré reste cependant assujetti. Et s'il dispose d'un SIREN et est établi en France, il doit pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026.
- Cas 2, para-hôtellerie et locations avec services (petit-déjeuner, ménage régulier, accueil, fourniture de linge). Ces prestations sont assujetties à la TVA, souvent au taux de 10 %. Vous entrez alors dans le champ : e-reporting de vos locations à des particuliers, et factures électroniques pour vos éventuels clients professionnels.
- Cas 3, location de locaux à une entreprise avec option pour la TVA (article 260-2° du CGI) : vos quittances de loyer deviennent des factures B2B. Vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026 et émettre les vôtres au locataire professionnel à partir du 1er septembre 2027.
- Une SCI à l'impôt sur les sociétés reste jugée sur la nature de son activité au regard de la TVA. Son régime d'imposition des bénéfices ne compte pas. C'est l'assujettissement à la TVA qui décide, exactement comme dans les trois cas ci-dessus. Et si vous louez via une plateforme (Airbnb, Booking), elle facture sa commission et applique ses propres obligations. Cela ne vous dispense pas des vôtres.
- SCI intégrée à un groupe : la même règle d'assujettissement à la TVA s'applique. C'est le cas d'une SCI détenue par une holding, ou d'une SCI à l'IS qui refacture des prestations ou des loyers au sein du groupe. Seules ses opérations réellement dans le champ de la TVA deviennent des factures électroniques structurées. Exception : le groupe a constitué un assujetti unique (groupe TVA, article 256 C du CGI) ? Les opérations internes entre ses membres sont alors hors du champ de la TVA. Elles échappent donc à la facturation électronique et à l'e-reporting. Le détail des flux intragroupe figure sur la fiche holding et groupe de sociétés.
Le top 3 pour votre profil, calculé par notre grille
Nous avons passé au simulateur les profils types du métier, avec la même grille publique que pour tous les visiteurs (aucun classement manuel, méthode publique) :
Location avec services ou bail commercial (activité assujettie à la TVA)
Profil passé au simulateur : statut : indépendant / profession libérale · besoin : comptabilité et déclarations · volume : moins de 10 factures/mois · budget : jusqu'à 15 €/mois · outils : aucun outil en place.
1. Abby · gratuit
Pensé pour les micro-entrepreneurs : facturation gratuite illimitée, estimation des cotisations URSSAF, plateforme agréée.
Lire la fiche Abby →2. Indy · gratuit
Comptabilité automatisée de bout en bout (déclarations comprises), avec compte pro intégré. Offre gratuite pour démarrer.
Lire la fiche Indy →3. Billit · dès 7,50 €/mois HT
Plateforme agréée d'origine belge à petit prix d'entrée, centrée sur la facturation électronique et la digitalisation des documents pour indépendants et PME, sans CRM ni services fiscaux français intégrés. Formule gratuite limitée à l'émission de factures de vente ; licence complète dès 7,50 € HT/mois, souscrite au trimestre ou à l'année.
Lire la fiche Billit →SCI ou plusieurs biens, comptabilité à suivre
Profil passé au simulateur : statut : TPE · besoin : comptabilité et déclarations · volume : 10 à 50 factures/mois · budget : budget libre · outils : aucun outil en place.
1. Indy · gratuit
Comptabilité automatisée de bout en bout (déclarations comprises), avec compte pro intégré. Offre gratuite pour démarrer.
Lire la fiche Indy →2. Tiime · gratuit
Facturation gratuite et illimitée avec une pré-comptabilité propre, particulièrement adapté si vous travaillez déjà avec un expert-comptable.
Lire la fiche Tiime →3. Axonaut · dès 58,20 €/mois HT
Le tout-en-un des TPE : CRM, facturation, comptabilité et trésorerie dans un seul outil français. Prix d'entrée en paiement annuel en une fois ; 97 € HT/mois sans engagement.
Lire la fiche Axonaut →Questions fréquentes
Je loue un appartement meublé à des particuliers, suis-je concerné ?
En location d'habitation exonérée de TVA sans option, vous n'émettez pas de factures électroniques à vos locataires et n'êtes pas dans l'e-reporting pour ces loyers. Vous restez néanmoins assujetti. Si vous disposez d'un SIREN et êtes établi en France, vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026. Confirmez votre identification avec votre service des impôts ou votre comptable.
Ma SCI est-elle concernée ?
Cela dépend de son assujettissement à la TVA, c'est-à-dire de la nature de son activité, pas de son régime IR ou IS. Une location nue d'habitation exonérée est souvent hors du champ de l'émission ; un bail commercial avec option pour la TVA y entre pleinement.
Je fais de la para-hôtellerie (location meublée avec services), et alors ?
Vos prestations sont assujetties à la TVA. Vous relevez donc de l'e-reporting pour vos locations à des particuliers à partir de 2027. Pour vos éventuels clients professionnels, vous relevez de la facture électronique : réception dès 2026, émission en 2027.
Ma SCI fait partie d'un groupe familial ou d'une holding, est-ce différent ?
La règle reste l'assujettissement à la TVA de la SCI, à examiner cas par cas. Si elle refacture des prestations ou des loyers taxables à d'autres sociétés du groupe, ces flux intragroupe deviennent des factures électroniques structurées. Mais si le groupe a opté pour l'assujetti unique (groupe TVA, article 256 C du CGI), c'est différent. Les opérations internes entre ses membres sont hors du champ, donc hors facturation électronique. Le cas des groupes et des holdings est détaillé sur notre fiche holding et groupe de sociétés.
Et la comptabilité du meublé ?
Lien partenaire rémunéré : cette section contient un lien rémunéré vers JD2M. JD2M n'est pas une plateforme agréée, il ne figure dans aucun de nos classements et ce partenariat n'a aucun effet sur les sélections ci-dessus (transparence).
Ce comparateur couvre la facturation électronique, pas la tenue comptable du meublé (amortissements, déclaration 2031, liasse fiscale). Si vous cherchez un service spécialisé sur ce point, JD2M (jedeclaremonmeuble.com) est un service de comptabilité dédié à la location meublée. Sa documentation publique ne traite pas de la facturation électronique, au relevé du 29/07/2026 : pour recevoir vos factures au 1er septembre 2026, il vous faut de toute façon une plateforme agréée, dans les sélections ci-dessus ou via le simulateur.
Sources réglementaires : impots.gouv.fr (facturation électronique et e-reporting), economie.gouv.fr, francenum.gouv.fr. Groupe TVA et assujetti unique : article 256 C du CGI et FAQ DGFiP du 15 juin 2026 (les opérations internes à un assujetti unique sont hors du champ de la TVA). Tarifs et périmètres des plateformes relevés le 14/07/2026 : détail et sources dans les fiches. Cette page oriente, elle ne constitue pas un conseil fiscal, comptable ou juridique. Votre cas précis se vérifie sur votre espace professionnel ou avec votre comptable.